الإجابة

معنى الاستئجار التمويلي والفرق بينه وبين التأجير التمويلي

التأجير التمويلي هو نظام تمويلي يقوم فيه المؤجر(الممول) بتمويل شراء أصل رأسمالي بطلب من مستأجر مستثمر بهدف استثماره لمدة لا تقل عن 75% من العمر الافتراضي للأصل مقابل دفعات سداد تغطي قيمة ومقابل التأجير، ويتم سداد القيمة المتفق عليها عند إبرام عقد التأجير التمويلي بصفة دورية. وسواء أطلقنا على هذا النوع من الاستثمار: الاستئجار التمويلي أو التأجير التمويلي ففي الحالتين يحتفظ المؤجر بملكية الأصل وحتى نهاية العقد وامتلاك المستأجر لخيار شراء الأصل عند نهاية مدة التأجير (على أن تكون دفعات مقابل التأجير قد غطت تكلفة الأصل وهامش الربح المتفق عليه في عقد التأجير التمويلي. وأحيانا يتم إعادة الأصل للمؤجر في نهاية مدة عقد التأجير التمويلي، أو يتم تجديد عقد الاستئجار التمويلي مرة أخرى باتفاق المؤجر والمستأجر. \

ولكي يكون التأجير التمويلي صحيحاً لا بد أن تتوفر فيه الشروط التالية :

1. يقتصر التمويل في اتفاق التأجير التمويلي على الأصول الرأسمالية بهدف الاستثمار وليس الاستهلاك ويكون الأصل استثماريا عينيا، ويشمل الاستئجار التمويلي جميع الأصول والسلع الرأسمالية والمعدات مثل المباني والأراضي والسيارات، ولا يشمل الأوراق المالية والتجارية كالنقد والسندات والاستثمار وأذونات الخزانة.
2. أن يكون الأصل المؤجر هو ضمانة التمويل في التأجير التمويلي ويكون مصدر سداد دفعات مقابل التأجير، وقد تعتبر المبالغ المدفوعة إزاء الاستئجار التمويلي مقابل التأجير جزءا من ثمن الأصل المؤجر بالإضافة إلى أنها مقابل الانتفاع بالأصل.
3. حق المستأجر بتملك الأصل المؤجر خيار الشراء  Purchase Option في نهاية عقد التأجير التمويلي، على أن تكون الدفعات مقابل التأجير التمويلي قد غطت تكلفة الأصل وهامش ربح محدد ايضاً، وأحيانا يكون من حق المستأجر المشاركة في قيمة بيع الأصل المؤجّر في نهاية العقد، أو الحق في تجديد العقد لفترة جديدة كما ينص عقد الاستئجار التمويلي.
4. أن لا تقل مدة العقد عن 75% من العمر الافتراضي للأصل المؤجر. يعني إذا كان العمر الافتراضي لمبنى عمره الافتراضي 20 عاماً، فينص عقد التأجير التمويلي على أن يستمر لمدة 15 عاماً.
5. يكون العقد غير قابل للإلغاء، وان تغطي دفعات مقابل التأجير القيمة السوقية للأصل عند إبرام العقد بالإضافة إلى هامش ربح محدد، أو أن لا تقل التغطية عن 90% من القيمة السوقية عند توقيع العقد.
6. ملكية الأصل المؤجر تبقى باسم المؤجر حتى نهاية عقد الاستئجار التمويلي.

ثانيا: معنى التأجير التمويلي مصطلحات ومفاهيم

هنالك بعض المفاهيم والمصطلحات الخاصة بعقود التأجير التمويلي والتي يمكن أن تضيف مزيدا من التوضيح أنواع الاستئجار التمويلي وأهمها :

أ- القيمة السوقية للأصل المستأجر market value of leased property :

ويسمى القيمة العادلة أيضا fair value ، ويمثل القيمة البيعية للأصل المستأجر في سوق حرة بين المؤجر والمستأجر دون ضغط من أحدهما على الآخر، وتعتبر القيمة السوقية نفسها هي القيمة الباقية المقدرة للأصل المؤجر estimated residual value of leased property .

ب-الحد الأدنى لمدفوعات الاستئجارMinimum rental payment : وهي المدفوعات التي يكون على المستأجر دفعها للمؤجر نتيجة لعقد التأجير التمويلي والاحتفاظ بالأصل وإذا تضمن العقد حق الشراء التحفيزي فانه يضاف إليه قيمة الأصل المضمونة من قبل المستأجر في نهاية مدة عقد التأجير التمويلي.

ج- تكاليف الاحتفاظ بالأصل Executory costs وهي التكاليف الدورية اللازمة للمحافظة على الأصل المؤجر مثل الصيانة والتامين والضرائب وغيرها سواء التزم بدفعها طبقاً لعقد الاستئجار التمويلي أي من الطريفين: المؤجر أو المستأجر.

د- خيار حق الشراء Purchase option وهو أحد حقوق المستأجر بموجب عقد التأجير ويمنح المستأجر حق شراء الأصل في نهاية عقد التأجير التمويلي بسعر يكون منخفضا عن القيمة السوقية المتوقعة للأصل المؤجر.

والحقيقة أن هناك فرق بين مفهوم وممارسة كل من التأجير التمويلي والاستئجار التمويلي كما يلي:

التأجير التمويلي Finance Lease 

في التأجير التمويلي، يتم تأجير الأصل لفترة زمنية معينة مقابل دفعات شهرية أو ربع سنوية أو سنوية. ويتم تحميل المستأجر بجميع تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب المرتبطة بالأصل المستأجر. وفي نهاية فترة التأجير، يكون لدى المستأجر خيار شراء الأصل بقيمة الشراء المتفق عليها، وفي حالة عدم شراء الأصل، يتم إرجاعه إلى المؤجر.

الاستئجار التمويلي Operating Lease 

في الاستئجار التمويلي، يتم تأجير الأصل لفترة زمنية محددة دون الحاجة لشراء الأصل في نهاية الفترة، ويتم تحميل المستأجر بالدفعات المتفق عليها، ويتم إضافة تكاليف الصيانة والتأمين إلى تلك الدفعات، وفي نهاية مدة الاستئجار يعيد المستأجر الأصل إلى المؤجر أو يتم تجديد العقد.

وللتوضيح، فإن التأجير التمويلي يشبه شراء الأصل المؤجر بالتقسيط، إذ يتم دفع أقساط لمدة معينة حتى يتملك المستأجر الأصل في نهاية الفترة. أما الاستئجار التمويلي، فهو أكثر مرونة حيث يستخدم حين لا يرغب المستأجر في شراء الأصل في نهاية الفترة.

المراجع: - التأجير التمويلي في الدول العربية: التجربة ومتطلبات التطوير ، د. حسن محمد الفطافطه

مصادر إدارة.كوم Edara.com حول التمويل والاستثمار:

• أساسيات التمويل والاستثمار – تأليف الدكتور حسني بيومي
• مبادئ التمويل الإسلامي – تأليف براين كيتل
• الاستثمار العقاري بدون رأس مال – تأليف بيس موربي

مع تحيات
إدارة الاستشارات والتدريب

Edara.com App

دبي  Dubai